In nahezu jedem Mietvertrag wird die gesamte Miete auf der Grundlage der Wohn- bzw. Nutzfläche berechnet. Das ist soweit auch in nicht zu beanstanden. Nur bleibt die Frage, ob die im Vertrag bekannt gegebene Fläche auch der tatsächlichen Fläche entspricht.

Die Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche ist bei jedem Neubau im Bauantrag enthalten. Ob diese Berechnungen jedoch korrekt sind, wird seitens der Genehmigungsbehörden bei Erteilen der Baugenehmigung nicht geprüft. Bei vielen alten Gebäuden sind keine Unterlagen mehr vorhanden. Bei diesen muss man sich auf Angaben des Vermieters verlassen.
Man sieht schon daran, dass fehlerhafte Angaben - ob wissentlich oder nciht - vorprogrammiert sind!

Also liegt eine Überprüfung der Mietfläche im Interesse Beider, des Mieters und des Vermieters.

Für den Nachweis der Mietflächen werden mittels Lasermessung ein Raum, eine Wohnung oder auch das gesamte Haus exakt vermessen und je nach Anforderung auch in einer Zeichnung dargestellt. Die Ermittlung der Mietflächen erfolgt anschliessend per EDV aus dem Aufmass. Wenn man bedenkt, dass z.B. lediglich 3qm von 80qm Mietfläche falsch berechnet werden, können dies im Jahr Mehrkosten (oder auch Mindereinnahmen für Vermieter) von über 200 EUR bedeuten. Daneben sind die Kosten für dieses Aufmass vergleichsweise gering.

Mietfläche

Meistens wird beim Vermieten einer Wohnung die Größe derselben im Mietvertrag angegeben. Solange in diesem Mietvertrag jedoch nicht ausdrücklich auf die exakte Fläche Bezug genommen wird, ist diese keine "zugesicherte Eigenschaft" dieser Wohnung.

Das heißt, in Mietverträgen, in welchen die Wohnfläche mit ca. xx m² angegeben ist, hat man keine Handhabe gegen den Vermieter und kann keine Mietminderung (allerdings für Mieter auch keine Mieterhöhung) geltend machen. Dies gilt allerdings nur noch bedingt bei Abweichungen über 10% der Mietfläche. Hier muss seit neuestem leider weiter relativiert werden: Viele Vermieter nehmen mittlerweile in Ihren Mietverträgen einen Passus auf, wonach die Flächenangabe lediglich einer weiteren Beschreibung der Wohnung dient. In einem vor dem BGH (Az: VIII ZR 306/09) verhandelten Fall stand im Mietvertrag, die Quadratmeterangabe diene "wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes". Dieser Passus ist zulässig, eine Reduzierung der Miete wegen falscher Fläche demnach also nicht mehr zulässig.

Nebenkosten

Anders ist es bei den Nebenkosten. Wenn diese nach m² abgerechnet werden, dann ist die tatsächliche Wohnungsgröße massgebend. Diese Nebenkosten können auch nachträglich für einen gewissen Zeitraum angepasst werden. Das bedeutet auch eine mögliche Rückforderung zuviel gezahlterNebenkosten!

Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche:
Es zählen alle Raumflächen über 2.00m Höhe zur Wohnfläche. Flächen, welche eine Höhe zwischen 1.00 und 2.00m aufweisen werden zur Hälfte angerechnet. Die Grundfläche von Treppen mit mehr als 3 Steigungen werden abgezogen. Mauerschlitze, Vorsprünge und sonstiges werden nicht gerechnet, wenn sie sehr klein sind. Heizkörpernischen werden erst zur Wohnfläche gezählt wenn sie sehr tief sind und bis zum Boden reichen. Dazu gibt noch einige speziellere Fälle auf die hier nicht eingegangen wird.

Vermieter

Ein Wort zu den Vermietern: Um sich vor Ärger zu schützen sollte man die Wohnungsfläche vor Abschluss eines neuen Mietvertrages prüfen lassen. Es könnte ja auch sein, daß die Wohnung größer wird als vorher. Aus der täglichen Praxis gibt es einige dieser Fälle.


Möchten Sie die genaue Wohnfläche Ihrer Wohnung kennen? Setzen Sie sich mit mir in Verbindung!